Nhà cao tầng phải có 3 tầng hầm: Quy định "gây khó" doanh nghiệp

Mới đây, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội đã ban hành quy định các dự án nhà cao tầng phải có 3 tầng hầm. Quy định này đang gây ra nhiều tranh cãi và làm ách tắc hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản (BĐS), gây khó khăn cho hoạt động của các doanh nghiệp.

Nhiều nhà đầu tư, các kiến trúc sư và chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc xây dựng đều có chung nhận định là quy định này còn nặng cảm tính và không đúng thẩm quyền.

Gây khó khăn cho hoạt động của doanh nghiệp

Chủ một doanh nghiệp BĐS cho rằng, văn bản này đưa ra quy định rất chung chung và "gây khó" cho các doanh nghiệp. Vì này đưa ra thắc mắc, chủ đầu tư xây một trung tâm thương mại ở ngoại thành hay xây dựng một công trình chỉ cao 5 - 7 tầng ở thành phố thì vẫn phải làm đủ 3 tầng hầm? Chưa kể, văn bản này có thể không đúng với hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng do Bộ Xây dựng ban hành.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đã ban hành hướng dẫn tính toán chỉ tiêu chỗ đỗ xe (ô tô, xe máy, xe đạp) đối với từng loại công trình nhà chung cư. Đối với nhà ở thương mại, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ thì phải có tối thiểu 20m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe); đối với dự án nhà ở xã hội, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ thì phải có tối thiểu 12m2 chỗ để xe...

Chủ doanh nghiệp này cho rằng, thay vì can thiệp quá sâu vào hoạt động của doanh nghiệp, để đảm bảo diện tích để xe, cơ quan quản lý nên để cho doanh nghiệp quyền tự hoán đổi. Vi dụ, một dự án được phép xây 20 tầng thì doanh nghiệp có thể dùng 17 - 18 tầng để kinh doanh, 2 - 3 tầng còn lại dùng làm chỗ để xe; hoặc doanh nghiệp có thể chọn phương án làm 1 tầng hầm và lấy 2 tầng nổi để làm chỗ để xe thay vì phải làm đến tận 3 tầng hầm. Bởi càng làm sâu bao nhiêu thì chi phí càng tốn kém bấy nhiêu. Trên thực tế, chi phí để đầu tư một tầng hầm tốn kém gấp 2 - 3 lần đầu tư một tầng nổi, chưa nói đến chi phí vận hành tầng hầm cũng tốn kém hơn rất nhiều so với tầng nổi, như vấn đề thông gió, hút khói, bơm khí tươi…

Nhiều ý kiến cho rằng quy định nhà cao tầng phải có 3 tầng hầm là tùy tiện. ẢNH: LÊ HIẾU

Dưới góc độ chuyên môn, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng quy định này còn cảm tính, tùy tiện và không thực sự cần thiết. “Thật ra quy định này diễn giải không đúng tinh thần của quy hoạch. Theo yêu cầu quy hoạch chung là nhà cao tầng phải có đủ chỗ để xe cho tất cả cư dân của các căn hộ trong tòa nhà. Trung bình mỗi căn hộ có sẽ có 1 chỗ đỗ xe hơi, tương đương với 4 chỗ đỗ xe gắn máy. Mục đích của quy hoạch là nhằm đảm bảo các dự án có chỗ đậu xe cho đầy đủ chứ không phải dự án phải có bao nhiêu tầng hầm. Bởi trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đã chọn bỏ ra 1 - 2 tầng trên mặt đất để làm chỗ đậu xe nhằm giảm bớt chi phí khi xây hầm. Tốt nhất không nên có một quy định mang tính cảm tính và tùy tiện như thế này”, ông Ngô Viết Nam Sơn nhận định.

Đồng quan điểm, kiến trúc sư Nguyễn Bá Quyền, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư kiến trúc xây dựng Thiết Thạch cũng nhận xét, quy định trên là không cần thiết bởi với các dự án đầu tư, chủ đầu tư đã có bản thiết kế thuyết phục về mọi chi tiết, trong đó một phần phần quan trọng không kém là chỗ để xe.

Cơ quan cấp phép cũng phải xét duyệt cấp phép dựa vào thuyết minh của doanh nghiệp có thuyết phục, khoa học không, có bảo đảm được các tiêu chí xây dựng nhà cao tầng chưa… thì mới cấp phép. Còn việc có bao nhiêu tầng hầm để phục vụ mục đích để xe là không cần thiết.

Kiến trúc sư Quyền cũng cho rằng, với quy định này, nếu chủ đầu tư dự án thuyết phục được họ chỉ cần làm 1 tầng hầm nhưng vẫn bảo đảm đủ chỗ để xe cho tòa nhà thì lúc đó các cơ quan chức năng có cấp giấy phép không?

Tùy tiện áp đặt với doanh nghiệp

Vừa qua, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐSViệt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản gửi lên UBND TP. Hà Nội và Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội nêu ý kiến rằng quy định mới này là yêu cầu bất cập. Cụ thể, thông báo của Sở chưa phù hợp về hình thức văn bản cũng như thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật.

Đặc biệt, với những nội dung điều chỉnh thị trường BĐS là một lĩnh vực lớn, ông Nam cho rằng nó sẽ ảnh hưởng rộng đến sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước cũng như sự phát triển của TP. Thứ nữa, quy định mới này cũng không rõ ràng.

Đơn cử về quy mô, vị trí của dự án ở ngoại hay nội thành, tính chất công trình là nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội… đều không được quy định rõ. Thứ nữa, với quy định này, các dự án đang bị dừng hoặc trả về sẽ rất khó thực hiện tiếp. Quy định này thực sự gây khó khăn, bức xúc cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư.

Đó là chưa nói nhiều đến vấn đề chi phí đầu tư sẽ bị đội lên, các thủ tục liên quan đến dự án sẽ phải làm lại từ đầu… Trong khi đó, để dự án đi đến giai đoạn như quy định tại thông báo, chủ đầu tư dự án đã phải làm rất nhiều thủ tục và tốn rất nhiều thời gian. Điều này là bất hợp lý khi áp dụng vào thực tế.

Một PGS-TS của Viện Nghiên cứu lập pháp thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng cho rằng, chính quyền Hà Nội cần học cách làm của Bangkok (Thái Lan) về vấn đề này. “Nếu có dịp sang thủ đô Thái Lan, từ trung tâm thành phố ra ngoại ô, chúng ta đều có thể nhìn thấy nhiều tòa nhà sử dụng từ 2 - 5 tầng nổi trên mặt đất để làm chỗ đỗ xe. Có những trung tâm thương mại lớn, ngoài 3 tầng hầm họ còn dùng 5 tầng nổi để xe nữa, tổng cộng là 8 tầng. Trong đó, mỗi một tầng nổi sẽ tận dụng làm được 2 tầng đậu xe, như vậy sẽ tiết kiệm lớn. Điều này là hết sức bình thường. Nếu cứ tư duy theo kiểu bỏ xe cho xuống hầm thì cũng không nên, gây lãng phí đầu tư. Theo tôi, các dự án nhà cao tầng phải bảo đảm đủ chỗ đậu xe và có những giải pháp nếu có phát sinh, ví dụ như quy định tăng 20 - 40% gì đó, tùy dự án”, PGS-TS này chia sẻ.

(Theo Thanh Niên Online) 

HOTLINE: 0936 866 891 – 0971 552 563

Hãy gọi điện để được tư vấn miễn phí, mua căn hộ giá trực tiếp chủ đầu tư không chênh.